지분형 모기지 제도 완전정리(+조건, 대상, 시세차익, 리스크까지)

정부가 함께 사는 내 집 마련, 2025 하반기 시범사업으로 시작된다.

2025년 하반기, 대한민국 주택시장에 새로운 바람이 불고 있습니다. 바로 금융당국이 준비 중인 ‘지분형 주택담보대출(지분형 모기지)’ 시범사업입니다.

청년층과 무주택 서민들의 내 집 마련 부담을 줄이기 위해 도입되는 이 제도는 기존의 대출 방식과는 확연히 다른 구조로, 이미 해외에서는 활용 중인 공공 공동소유 방식의 모기지 모델입니다.

이 글에서는 지분형 모기지의 개념부터 도입 배경, 구체적인 활용 예시, 장단점, 정책 우려까지 2025년 최신 기준으로 알기 쉽게 정리해드립니다.

 

▷ 지분형 모기지란?

지분형 모기지(Shared Ownership Mortgage)는 주택 구매자가 집값의 전액을 대출이나 현금으로 충당하지 않고,
일부 지분만 소유하고 나머지 지분은 정부 또는 공공기관이 투자자 형태로 보유하는 새로운 형태의 주택금융 제도입니다.

쉽게 말해, "정부가 나와 함께 집을 사는 구조"입니다.

 

▷ 왜 도입되는가? (배경과 필요성)

대한민국 주택시장은 장기간 집값 상승, 고금리, 경기 침체의 삼중고를 겪고 있습니다.

주요 문제	설명
집값 상승	수도권 평균 아파트 가격 8억~12억 수준
대출 한도	LTV 70% 기준에도 여전히 2~3억 원 이상 현금 필요
청년·무주택자 좌절	초기 자금 부담으로 내 집 마련 진입 자체가 어려움
가계부채 문제	금융권 대출 의존도가 높아지고 있음

이에 금융위원회는 부담은 줄이고, 기회를 늘리는 방향으로 지분형 모기지를 준비하고 있습니다.

 

▷ 어떻게 작동하나? (실제 구조)

● 일반 주택 구입 방식 (기존)

• 10억 원짜리 아파트 구매
• 은행 LTV 70% 대출 → 7억 원 대출
• 본인 현금 필요액 → 3억 원

● 지분형 모기지 방식 (신규)

• 동일한 10억 원 주택
• 한국주택금융공사(HF)가 5억 원 지분 투자
• 매수자는 1억 5천만 원만 부담 (30% 소유)
• 나머지 3.5억 원은 일반 대출 또는 별도 조건 가능

▶ 즉, 기존 3억 원 현금이 필요하던 것을 1.5억 원으로 대폭 완화

 

▷ 사용료와 상환 구조

• 주금공이 보유한 지분(5억 원)에 대해 사용료 지불
• 사용료는 시중 대출 금리보다 낮은 수준으로 설정 예정
• 구매자는 거주 중 언제든 정부 지분을 점진적으로 매입 가능
• 주택을 매도할 경우 시세 차익은 지분 비율에 따라 분배

▷ 2025년 시범사업 주요 내용

항목	내용
도입 시점	2025년 하반기
시범 규모	약 1,000호 / 4,000억 원 규모 예상
주택 조건	지역별 중위가격 기준
→ 서울 10억, 경기 6억, 지방 4억 원 이하
지원 주체	한국주택금융공사(HF)
대상 조건	청년, 무주택자, 자금 여력 부족 계층 중심
(소득·자산 기준 추후 발표 예정)

▷ 지분형 모기지의 장점

1.  초기 자금 부담 완화

적은 돈으로 내 집 마련 가능 → 실수요자의 ‘내 집 꿈’ 현실화

2.  금융 리스크 분산

공공기관이 공동 소유자로 참여함으로써 과도한 대출 구조에서 탈피 가능

3.  거주 안정성

집 전체에 대한 거주권은 구매자가 100% 보장받음

4.  자산 형성 유도

시간이 지날수록 정부 지분을 매입해 점진적으로 완전한 집주인이 될 수 있음

 

▷ 단점 및 우려 사항

● 시세 하락 시 리스크

주택 가격이 떨어질 경우 정부가 손실을 부담해야 하는 구조
→ “세금으로 개인 리스크 보전해주는 것이냐”는 비판

● 부동산 시장 과열 가능성

‘적은 돈으로 집 살 수 있다’는 인식이 수요 폭발로 이어질 수 있음

● 과거 정책 실패 사례

박근혜·문재인 정부에서도 공유형 모기지 도입 시도
→ 집값 급등기와 맞물려 실효성 부족, 반응 냉담

 

▷ 기존 모기지 vs 지분형 모기지 비교

항목	기존 모기지	지분형 모기지
구조	은행 대출 + 본인 부담	공공기관 지분 + 본인 부담
초기 자금	30~40% 필요	10~20% 가능
대출 리스크	전적으로 개인 부담	정부와 공유
거주권	100% 소유자	지분만 소유해도 100% 거주 가능
시세차익	100% 소유자 몫	지분 비율로 나눔
매도 시 처리	자유로운 매각	공동 소유자와 조건 조율 필요

 

▷ 향후 추진 방향과 체크포인트

• 금융위는 2025년 하반기 시범사업 반응을 보고 2026년 전국 확대 여부 검토
• 시행 초기에는 대상 주택·지역·소득요건 제한 조건 많을 것
• 세제 혜택, 환매 조건, 사용료 수준 등 상세한 금융 설계가 핵심 포인트
• 정책이 집값 상승 요인으로 작용하지 않도록 제어 장치 필요

 지분형 모기지, 집을 사는 새로운 방법이 될 수 있을까?

지분형 모기지는 “지금은 일부만 갖고, 나중에 모두 갖는다”는 새로운 개념의 주택 금융 정책입니다.
과거와 달리, 초기 자금이 부족해도 정부의 도움으로 내 집을 마련하고 거주부터 시작할 수 있다는 점에서 청년층, 신혼부부, 무주택 서민들에게는 현실적인 희망 옵션이 될 수 있습니다. 다만, 실효성과 리스크 관리는 제도의 성공을 좌우할 가장 큰 변수입니다.
정부가 민간과의 균형, 재정 건전성, 시장 심리 등을 어떻게 조율하느냐에 따라
지분형 모기지가 진짜 ‘집 살 수 있는 방법’이 될지, 아니면 또 다른 실패 정책이 될지 갈리게 될 것입니다.

 

 

 

 

 

 

 

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